房屋租赁合同纠纷中出租方讨要租金及违约金胜诉案

基本案情：承租人萧山市某某艺术公司与出租人第三人曾有长期的租赁关系，萧山市某某艺术公司于2000年7月注销后相关租赁合同的权利义务由被告承接，双方先后签订有六份租赁协议，租赁物涉及第三人下属的萧山某饭店和某车站饭店。萧山某饭店的租赁协议具体为：1993年7月28日签订的协议约定租期6年，租至1999年7月31日，年租金220 000元。对职工问题，约定第三人在萧山某饭店的职工、合同制职工，离退休干部、职工（按名单）仍留在萧山某饭店，其工资、劳保、福利、医药费等一切费用，均由承租人负责，如遇晋级、调资等，由第三人负责晋升，作为档案工资，待回归第三人后实施。萧山某饭店职工、离退休人员统筹的凡属政府统筹的各项费用，由第三人负责支付，承租人及时付给第三人。1999年8月1日又签订租赁协议，约定租期5年，至2004年7月31日止，年租金220 000元，萧山某饭店职工仍由承租人使用和支付费用，如遇晋级、调资由第三人负责晋升，通知承租人实施，职工的调动、解除合同等仍由第三人负责办理，职工及离退休人员的统筹费及各项政府统筹费，由承租人负责支付、缴纳。2001年9月30日，第三人与被告签订补充协议，约定双方1999年签订的萧山某饭店租赁协议的年租金从2001年10月1日起按年租金300 000元计算，租期不变，某车站饭店的租赁协议提前到2001年9月30日终止。2004年7月31日，第三人与被告再签萧山某饭店租赁协议，约定租期3年，至2007年7月31日止，年租金300 000元。某车站饭店所涉租赁协议有：1994年7月11日签订的协议，约定租期5年，至1999年7月9日止，年租金为20 000元。1999年8月1日签订的协议，约定租期5年，至2004年7月31日止，年租金为20 000元。经核算，六份租赁合同的到期全部租金共计3 690 000元。被告2005年9月1日支付第三人租金300 000元，收款收据注明为2004年8月1日至2005年7月31日的房屋租金。此后，被告仅于2006年3月28日支付过150 000元，未再付租。被告认可全部合同项下共已支付租金3 230 000元。

2006年3月16日，杭州市萧山区人民政府萧政纪（2006）17号专题会议纪要确定，萧山某饭店的全部土地、建筑物及附着物等资产，按国有资产划拨程序，全部移交给原告，由原告负责做好接收和管理工作等。2006年4月26日，第三人与原告协同各自的主管部门办理国有资产移交，第三人将包括被告承租物在内的萧山某饭店土地、房屋及净值资产移交给原告，包括被告租赁期内的房屋租金450 000元在内的款项，注明由资产接收单位原告一次性支付给移交单位第三人。2006年6月，原告将包括被告的房屋租金450 000元在内的移交资产相关房租费支付给第三人，第三人所附清单注明被告的450 000元租金包括2006年7月前欠的150 000元和2006年8月1日至2007年7月31日期间的租金300 000元。2006年7月6日，原告的上级主管单位某管理局向被告发送《告知单》，告知被告其租赁的萧山某饭店房屋及其与第三人签订的房屋合同已一并移交原告，房屋租赁期满后不再续租，催告被告缴纳上半年的租金，并做好下半年租金的缴纳准备。2006年7月20日，被告协同杭州市萧山区某某实验学校（以下简称某某学校）向某管理局复函，请求续租办学，同时提出被告合同外为第三人垫付的萧山某饭店职工调整工资、离休人员托管费等本息共计652 429.30元，要求抵扣当年上半年租金和以后产生的租金。2007年7月26日，某管理局再次向被告发出《告知单》，告知租赁合同到期不再续租，并催缴租金。2007年8月6日，被告与某某学校针对该《告知单》向某管理局复函，再次重申2006年7月20日复函的内容。2008年7月31日，被告与某某学校又一次向某管理局发函，重申2006年7月20日复函内容，并要求续租房屋。2008年8月19日，被告与某某学校向某管理局发函严正声明，在重申前述复函内容的同时，要求纠正强制腾退行为，确认被告优先承租权等。2009年7月，被告向法院起诉本案原告、机关事务管理局及杭州市萧山区另一实验学校，该案中被告亦主张以垫付费用冲抵租金，后被告于2010年1月26日撤回起诉。

法院作出了如下判决:

一、浙江某某发展公司支付杭州萧山某某经营公司租金450 000元，并支付该款自2010年8月4日起至 实际付清之日止按日万分之五计算的违约金，于本判决生效之日起十日内付清；

二、驳回杭州萧山某某经营公司的其他诉讼请求。

北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析：一、关于原告是否具有诉讼主体资格的问题。原告虽然不是租赁合同的相对人，但因被告租赁的房屋是国有资产，原告根据政府文件要求，接收第三人移交的包括被告承租房屋在内的房屋、土地及租赁合同，并向第三人预付了第三人对被告的预期可得租金，则原告取得了对被告承租房屋的资产管理权和租金债权，原告的主管部门某管理局亦多次书面函告被告租赁房屋的资产及合同转移情况，并要求支付未付租金，被告的回函中也认可租赁房屋资产及债权的转移，因此原告享有对被告的租金债权，具有适格的诉讼主体资格。

二、关于原告的租金请求权是否超过诉讼时效的问题。被告最后一期租金的交纳时间根据租赁协议为2007年2月底，期间原告的主管单位两次催讨，被告在2008年7月31日的复函、2008年8月19日的声明中尚提出到期租金在其为第三人垫付的萧山某饭店职工调整工资、托管费等费用中抵扣的主张，后在2009年7月29日其向法院起诉原告等人的（2009）杭萧民初字第3934号案中又提出以其所垫资费本息抵销租金的主张，该案被告于2010年1月26日向法院申请撤诉。以上事实可见，原告曾多次催讨租金，被告也自始至终未明确表示不履行义务，只是一再提出以抵销方式履行租金债务。根据诉讼时效制度的规定，被告抵销债务的主张具有诉讼时效中断的效力。因此，原告对被告的租金请求权自2010年1月26日中断后重新计算，原告于2010年8月4日向法院起诉，并未超过诉讼时效，故法院对被告的诉讼时效抗辩不予采信。

三、关于被告是否拖欠租金450 000元的问题。被告与第三人在2004年签订的租赁合同项下2006年上半年的租金和2006年8月1日至2007年7月31日的租金共450 000元，被告未以现金款项支付，该事实无论在被告给原告方的复函中，亦或全部租赁合同租金与被告已付租金的差额，还是被告现金支付最后两笔房租的收款收据上注明所付租金的租期，均可印证，确实无疑。被告关于2004年签订的租赁合同项下租金已经支付完毕，而1999年签订的合同项下租金因债务抵销而消灭的抗辩，有违交易先后惯例，与事实不符，法院不予采信。双方争议的关键在于是否以被告所谓的垫付工资、托管费本息抵销该450 000元租金的问题。然而，债务抵销的前提，即对等债务的存在，在本案中并非为有效证据证实的确凿事实，而且，租赁协议明确约定，第三人在萧山某饭店的职工归承租人使用，包括离退休职工在内的职工工资、福利等一切费用以及政府统筹费用均由承租方支付。至于协议中关于职工晋级、调资由第三人负责晋升，作为档案工资等约定，系考虑转制前职工身份的行政管理需要，并未指明调资工资、干部托管费、解除劳动合同的经济补偿金等需由出租方承担，也无相关证据佐证被告的所谓垫付款项系经出租人同意或授权而为，第三人及原告方从未作出认可被告所谓抵销债务的行为，一直是被告单方表态，因此，即使相关费用客观存在，也无证据证明被告系为第三人垫付的款项，故应由被告自行承担，被告关于为第三人垫付费用本息652 429.3元，该款项已抵销租金的抗辩，无事实和法律依据，法院不予采信。

综上，原告要求被告支付租金450 000元的诉讼请求，合法有据，法院予以支持，原告要求被告根据2004年签订的租赁协议约定支付逾期付款违约金，因被告在原告起诉前一再主张以其所谓垫付款抵销租金，而原告一直未作正式回应，原告虽催讨租金，但一直未提出违约金主张，故对原告起诉之前的违约金，法院不予支持，对原告提出违约金请求之日起的违约金，法院按租赁合同约定的日万分之五的标准予以支持。